中国奥园(3883.HK): 成长与估值共振,值得增配的价值型选手?

摘要:北京时间20200325关于【中国奥园(3883.HK): 成长与估值共振,值得增配的价值型选手?】的具体情况和说明,让www.hcwanlong.com新闻频道的以图文形式为您慢慢道来。

随着海外疫情的加速扩散,资本市场动荡持续,内房板块大幅回落,估值进入到历史低位。当前市况下,该板块已具备一定的防御性,随着港股业绩期的到来,房企业绩的确定性较强,有望带动市场资金布局,整体风险回报相对具有吸引力。

当下,房住不炒的政策调控基调仍然未松动,短期疫情影响也将拖累房企的销售表现。不过,从中长期来看,宽松的货币周期有望降低房企加权融资成本,而市场住房需求仍然强劲。此时选择一些基本面长期向好,业绩确定性高的内房股也将更具性价比。

去年涨幅冠绝内房板块,而今年受困大市环境回调不少的中国奥园(3883.HK)进入到笔者的观察名单。一、业绩显眼,持续加速成长

3月24日晚间,中国奥园公布2019全年业绩,梳理公司的业绩看点如下:

a· 销售增速优于同阶梯房企,进入千亿阵营

2019年中国奥园实现合同销售1180.6亿元,地产板块销售成功破千亿。公司权益比相对较高,达到83.3%,对应的权益销售约983.6亿元。从克而瑞中国房地产企业年度销售排行来看,中国奥园的全口径销售进入到榜单前30名,权益销售进入前25名。

去年公司的合约销售增速达到约29%,优于同梯队房企平均增长率。

公司2016到2019年年复合增长率达66%,增速在一众房企中表现抢眼。

b· 营收利润增长强劲,盈利能力突出

规模快速提升带动了中国奥园的营收和利润端持续表现。2019年,中国奥园实现营收505.3亿元,同比增长63%;实现净利润52.2亿元,同比增长78%。核心净利润51.2亿元,同比增长67%。

公司盈利水平在行业内具有一定的优势,多项盈利指标过去几年维持在相对稳定状态。2019年毛利率为29.7%、净利润率10.3% 、核心净利润率10.1%。

一般而言,房企在规模快速增长的过程中,往往会带来较高的经营成本,由此也将拖累整体利润表现。不过从中国奥园的情况来看,其实现了销售规模和利润的同步增长,也保持了利润率的相对平衡,由此可窥见公司规模的增长保持了较高的质量。

c· 财务结构健康,手握充足现金

作为一个金融属性非常强的行业,房企的财务健康与否对其发展有着至关重要的意义。中国奥园过去几年虽然持续在冲刺规模,不过整体的的财务表现仍然维持在良好状态。

中国奥园融资结构较为多元,境内境外融资规模及长短期配比相对合理。截止2019年末,公司总借贷规模约为958亿元,其中短期借贷为418.7亿元。2020年一季度中国奥园透过偿还及续期约96亿元的短期借贷,进一步降低短期债务压力,当前短期借贷占比为33%。而截止财年末,公司账上总现金达681亿,公司流动性充裕,具备较强的抗风险能力。

财务利息方面,中国奥园的借贷平均利率相对稳定,2019年为7.5%,在当前行业内多数房企借贷成本超过10%红线的大环境下,中国奥园的整体借贷成本保持在优势水平,随着公司地产板块销售进入千亿时代,凭借规模效应在融资端也将更具优势,借贷成本也将有进一步降低的预期。

二、产品加速去化验证经营实力,规模提速带来业绩增长确定性

房地产开发企业的经营能力和操盘实力往往体现在产品力及产品去化能力上。随着整个行业进入白银时代,市场需求向品质看齐,也在倒逼房企围绕产品力下功夫。

对此,中国奥园在过去一直深耕产品力,落地标准化,为市场带去高品质的产品。2019年公司完成了三年产品战略的制定,建立区域设计中 台,打造奥园A+产品力体系,形成了四大产品套系及产品标准体系,进一步实现产品力的全面升级。而公司所取得的多项境内外行业大奖则见证了其产品力,过去一年,中国奥园在境内项目共计获13项金盘奖,名列全国房企第15名,而在境外方面,其操盘的悉尼海德公园130号获澳洲城市开发协会(UDIA)“最佳高密度住宅开发项目”大奖,而多伦多M2M项目则获得BILD“最受大众欢迎奖”。

产品力的提质传导到销售端,在获得市场较高溢价的同时,也带来了去化率的提升和规模提速,进而为利润水平的提升增厚了空间。

2019年,中国奥园已签约未确认的合同销售金额达1705亿元,是该年度营收的3.4倍。按照8%的利润率也将锁定高达136亿的利润,如若在两年内陆续结转,预计未来两年对应的年复合增长率将超过60%。此外,公司2020年预计总可售资源达到2200亿元,按照60%的去化率,销售规模将达到1320亿,较2019年同比增长约12%。考虑到当前新冠疫情下宏观环境承压叠加地产周期性调整带来的整个行业规模减速,奥园后续能达到的这一预期增速也将不低,其也可以支撑后续利润进一步表现。

可见,借助产品力+规模的双轮驱动效应,中国奥园带来了未来较高的业绩确定性,展现出了厚积薄发的一面。三、土储蓄力长远发展,湾区旧改体量可观

作为一家几年前还处于增长表现平平阶段的区域型房企,中国奥园近年来快速增长一举迈过千亿门槛,这背后与其在土地储备上积极发力密不可分。那么当下公司的这一成长速度是否可持续,则仍然要聚焦到土储上。

自2017年开始,中国奥园加速布局,从区域到全国再到海外,从五百亿到千亿再到后千亿时代,公司的土储策略展现了快速进发的一面。

截至2019年末,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比约79%,总货值约4585亿元,计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。公司土储成本相对较低,楼面地价为2536元每平,对应10200元每平的预计销售均价,整体利润空间较为可观。

从分部来看,中国奥园重点布局在5大区域,包括华东区域、中西部核心区、环渤海、华南区域以及境外。按货值分步,华南区域占比最高,达40%。

城市更新方面,公司拥有逾30多个不同阶段的城市跟新项目,规划总建面达1425万平方米,预计可售资源约2260亿,其中大湾区占据主要部分,达2019亿元。由上可以预判,公司在核心经济圈所拥有的庞大的具备成本优势的土储资源将足够支撑后续几年销售规模快速增长。

与此同时,中国奥园也在积极布局海外,境外土储货值占比达到7%,主要位于澳洲悉尼。作为为数不多进军海外市场的国内房地产开发商,中国奥园借助本土化策略积极推进境外项目开发,并有效打通了当地银行及金融机构融资渠道,顺利完成了境外项目开发全周期,成为少数进军海外房地产市场并成功实现竣工交付的内地房企。借助于此,中国奥园不仅开拓了新的收入来源,实现资产组合多元化,有效降低了运营风险,同时成功亮相国际大舞台也将对公司的品牌带来积极作用。四、结语

作为一家正式进入后千亿时代的房企,借助规模优势,公司在融资及运营等各方面也将进入新的阶段。实际上过去一年,包括穆迪、标普在内的多家国际信用评级机构也纷纷对中国奥园进行了评级展望调升。公司后续的融资优势及经营优势还将进一步显现,而得益于此其利润也将有更多增厚的空间。

过去的2019年,中国奥园以1.6倍的涨幅冠绝内房股,今年跟随大市股价也有所回调。当下随着市场风险趋弱,新一轮的反弹行情有望到来。公司优异的业绩表现,有望进一步刺激估值修复,推动业绩与估值共振。值得一提的是,港股通数据持仓数据显示,近日南下资金正持续加码增持,聪明资金已经陆续进场,后续走势也将颇具期待。


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